아파트 매매계약 후 잔금 전 근저당이 설정됐다면 어떻게 할까?

매매계약을 체결한 뒤 잔금을 치르기 전까지 등기부에 새 근저당권이 생길 수 있습니다. 계약 당시 깨끗했던 등기부만 믿지 말고, 잔금일 직전까지 권리 변동을 확인해야 합니다. 새 담보권이 확인되면 잔금을 서두르기보다 계약 내용과 말소 방법부터 점검하세요.

계약서의 권리 변동 금지 조항 확인

매도인은 통상 계약에서 정한 상태를 유지하고 소유권을 이전할 의무를 부담합니다. 계약서에 잔금일까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다는 조항이 있는지 살펴보세요. 이를 어겼을 때 매수인이 어떤 조치를 할 수 있는지도 계약 문구와 사정에 따라 달라질 수 있어, 곧바로 계약 해제를 단정하기는 어렵습니다.

잔금 지급 전 말소와 등기 확인

근저당권이 설정됐다면 채권자, 채권최고액, 접수일을 등기부에서 확인하고 매도인에게 말소 계획을 서면으로 요구하세요. 대출 상환과 말소가 잔금 지급과 동시에 이뤄지는 경우에는 상환액을 채권자에게 직접 지급하는 방식 등을 협의할 수 있습니다. 다만 말소 서류와 접수 절차를 법무사 등과 확인하고, 소유권이전등기와 함께 처리되도록 조율하는 편이 안전합니다. 잔금 당일에도 최신 등기사항증명서를 다시 확인하고, 해소되지 않은 권리가 있으면 지급을 보류할 수 있는지 계약서와 전문가 검토를 통해 판단하세요.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 잔금으로 대출을 갚겠다고 하면 믿어도 되나요?

구두 약속만으로 처리하지 마세요. 금융기관의 상환금액과 말소에 필요한 서류를 확인하고, 잔금 중 상환액을 채권자에게 지급하는 등 실행 절차를 문서로 정하는 것이 좋습니다.

Q. 등기부에 근저당이 보이면 바로 계약을 해제할 수 있나요?

자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 계약상 의무 위반 여부, 매도인의 시정 가능성, 손해와 이행 상황 등을 검토해야 하므로 통지와 대응은 계약서 및 구체적 사정에 맞춰 진행하세요.